主要观点总结
文章讨论了商品房消费者权利优先保护的理论基础与规范适用问题，分析了商品房消费者权利获得优先保护的理论基础并非物权期待权，并探讨了商品房消费者权利超级优先保护背后的法理基础，即信赖责任法理。同时，文章提出在规范适用层面，应区分商品房消费者与投资经营者，并对于商品房消费者的居住目的进行动态衡量。文章还指出了商品房消费者权利优先保护的法理基础在于信赖责任法理，权利属性应界定为基于公共利益的衡平目的而特别规定的法定优先权。
关键观点总结
关键观点1: 商品房消费者权利优先保护的理论基础
商品房消费者权利获得优先保护的理论基础并非物权期待权，而是基于公共利益保护需要的优先债权原则的优先权配置。
关键观点2: 商品房消费者权利超级优先保护的法理基础
商品房消费者权利优先保护的法理基础在于信赖责任法理，权利属性应界定为基于公共利益的衡平目的而特别规定的法定优先权。
关键观点3: 商品房消费者的范畴界定
商品房消费者应与以投资营利为目的的经营者区分开来，判断行为目的和“以居住为目的”的要素结合判断。
关键观点4: 居住目的界定的动态系统论
对于“以居住为目的”的界定，应结合相对确定的客观标准和动态衡量因素进行综合判断。
关键观点5: 商品房消费者法定优先权的顺位界定
商品房消费者的权利优先于建设工程承包人优先受偿权，同时也优先于抵押权，且交付请求权相较于价款返还请求权具有优先性。
文章预览
中国民商法律网 本文原载于 《法学家》2024年第6期 。 【作者简介】 陆家豪，法学博士，浙江大学光华法学院特聘副研究员。 全文共 19867 字，阅读时间 约 50 分钟。 【摘要】 商品房消费者权利何以需要优先保护，须从理论基础与规范适用两个层面进行检视。在理论基础层面，商品房消费者权利获得优先保护的理论基础并非物权期待权，正常经营买受人规则亦不具有可类推性。商品房消费者权利获得超级优先保护，体现了基于公共利益保护需要的优先债权原则的优先权配置。在我国的期房交易模式中，房地产企业是更优的风险承担者。在分配正义视角下，商品房消费者获得优先保护具有正当性，从而能够化解房地产市场风险，缓和商品房双重属性之间的紧张关系。商品房消费者权利优先保护的法理基础在于信赖责任法理，权利属性应界定为基于公
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