中国房地产市场，离成熟还有多远？（天风宏观张伟）

主要观点总结

本文主要讨论了中国内地二手房成交占比的提升空间，与成熟房地产市场的比较，以及新房和二手房市场的动态。文章还涉及国际经验、住房平均使用寿命的影响、房地产总成交面积下滑的趋势、未来新房的需求特点，以及存量时代的房地产维护更新需求等。

关键观点总结

关键观点1: 中国内地二手房成交占比有15-20个百分点的提升空间。

与成熟市场相比，中国内地的二手房成交占比偏低，但近年来有所提升，仍有较大提升空间。

关键观点2: 住房平均使用寿命是决定二手房成交占比的重要因素。

住房平均使用寿命越长，二手房成交占比越高。中国内地的住房平均使用寿命约为30年，与一些成熟市场相比有提升空间。

关键观点3: 新房销售下滑趋势可能结束，未来新房主要满足改善性需求。

随着房地产市场进入存量时代，新房销售可能出现稳定，而改善性需求将占据主导地位。

关键观点4: 房地产总成交面积下滑斜率放缓，改善性住房供不应求。

虽然房地产总成交面积有所下滑，但跌幅正在缩小。改善性住房需求仍然高于供应，高品质住房的提供将成为房企的竞争重点。

关键观点5: 存量时代的房地产维护和更新需求增加。

随着房地产进入存量时代，对二手房的维护和更新需求将增加，部分地区的管理机构名称变更可能反映了这一趋势的重要性。

文章预览

中国内地的二手房成交占比可能还有15-20个百分点左右的提升空间。 文：天风宏观宋雪涛/联系人张伟 房地产市场进入存量时代后，标志是成交以二手房为主，新房占比低，主要提供改善和更新的用途。 成熟房地产市场的二手房成交占比一般在7-8成以上。 2023年， 英国、法国、美国的二手房成交占比高达94.9%、91.4%、86.0%，爱尔兰、葡萄牙、奥地利的二手房成交占比为81.5%、78.7%、83.5%，中国香港、日本的二手房成交占比偏低但也有75.0%、63.8%。 而2021年10月，中国9个样本城市的二手房成交占比仅为22.9%，与成熟房地产市场相差甚远。 不过2021年四季度以来，二手房成交占比快速提升，至2024年7月已经升到了56%， 不到三年时间，从低点上升了33个百分点。 根据2023年1-11月数据，全国二手房成交占比低于9个样本城市约6个百分点，所以目前全国二手房成交占 ………………………………