主要观点总结
本文主要讨论了房价、新房销售、房地产周期等问题，并提供了关于房地产市场趋势的观点和分析。总结了文章的关键点，包括房地产市场的稳态可能尚未达到、如何理解住房估值的稳态和新建住宅的销售情况、站在“算总账”的视角看待房地产市场、解构2024年的积极变化、展望2025年的拐点以及可能的积极影响等。
关键观点总结
关键观点1: 房地产市场的稳态可能尚未达到。
由于租金回报率、无风险利率等因素的动态影响，房地产市场的估值压力并未完全释放，新房销售和房价可能还将继续调整。
关键观点2: 如何理解住房估值的稳态和新建住宅的销售情况。
住房估值受到租金回报率和无风险利率等因素的影响，而新建住宅的销售情况则受到二手房市场的竞争、居民收入水平和城镇人口等因素的影响。在总需求边际企稳的情况下，新房销售还将受到二手房成交占比提升的影响。
关键观点3: 站在“算总账”的视角看待房地产市场。
考虑新房、二手房和租房市场的综合影响，通过“算总账”的方式分析房地产市场的动态均衡，避免静态分析的失误。
关键观点4: 解构2024年的积极变化。
包括开工强度重回正常区间、施工强度边际企稳等积极变化，反映出房企的开工意愿和开工能力有所恢复。
关键观点5: 展望2025年的拐点及可能的影响。
预计2025年房地产市场将出现拐点，竣工增速将向上回升，对经济的拖累将开始收敛。同时，房地产对经济的影响可能将达到“最后一跌”，为后续的经济复苏奠定基础。
文章预览
站在“算总账”的视角之下，房价和新房销售可能均未达到稳态水平。从我们对竣工趋势的判断来看，2025年底可能会迎来地产竣工增速向上的拐点，后周期对经济的拖累或将开始收敛。而竣工是地产链条的最后一个环节，当竣工回升后，本轮地产下行周期对经济的负面影响也将整体结束。2025年可能是房地产对经济影响的“最后一跌”。从地产周期的角度来看，我们预计2026年有可能会看到中国经济“L形”一横的出现。 1. 地产量价的稳态可能尚未达到 判断2025年的房地产市场，首先要回答两个问题：房价下跌是否结束，新房销售是否见底？ 1.1. 如何理解住房估值的稳态？ 在2024年房地产市场的展望报告中，我们把租金回报率视为住房的估值，并将其与30年国债到期收益率作比较，得出了我国住房估值相对偏贵的结论。（详见报告《 趋势延续——2024年
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