中金看海外 | 美国近代房地产史：金融深化的得失与启示

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中金研究 本文旨在从金融视角对美国过去40-50年的房地产发展历程做一个框架式的回溯，针对资产价格、债务结构、融资模式、工具内涵、企业形态等方面做一个纲要式的分析，为我们看待与展望中国的问题提供一些启示。 点击小程序查看报告原文 Abstract 摘要 过去40余年美国房地产债务扩张主要是利率长期下行这一宏观范式的结果。 我们考证发现：1）房价从可负担性的角度呈现周期变化，利率中枢下行带来的可负担性提升是房价长期上行的主要原因；2）租售比水平长期和利率同步趋势下行，带动住房估值水平提升；3）鉴于住房自有率和成交量的长期变化不明显，房地产债务扩张主要由长周期维度房价上涨（且跑赢通胀）驱动，因此也可以认为是过去全球化环境中宏观范式的一种体现。往前看，这种范式可能会变化，房价对通胀的超额收益可能 ………………………………