中国金茂估值贵吗？还原金茂的真实市盈率

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自我买入金茂以来，已有4位好友向我表达： 金茂虽好，可不觉得它的估值有些贵吗？   是的，如果你只看市盈率，很容易得出这个结论。 金茂2018年报显示，公司全年归母净利润52.1亿，归母核心利润50.8亿（扣除投资物业的重估收益），2019年的预期是增长25%至65亿左右，那么按 当前的市值625亿人民币计算，市盈率约为9.5倍，确实比其他内房股高出一截。   然而，他们却忽略了一个重要的事实——金茂财务报表上的归母净利润被严重低估了，更准确地说，它远远没有反映出金茂真实的盈利水平。   这主要由以下的三个因素所导致：   （1）费用错配   有这么一家房地产公司，它2018年财务报表的组成是这样的：用2016年开工、2018年交付的 100个项目的毛利（收入-直接成 ………………………………