为什么楼市下滑，成都还能拍出地王？

主要观点总结

本文围绕贝壳麾下的贝好家公司在成都金融城3期竞得一块高价地展开，探讨了土地价格的三种算法以及楼市中的现象。文章指出，土地价格受城市价值、开发商估值和顾客估值三条线索影响，而这三者往往不交融，导致土地市场没有真理。文章还强调了长期主义者应该保守，并提醒进入不懂的领域要谨慎。

关键观点总结

关键观点1: 土地价格的三种算法和城市价值的重要性

文章提到决定土地价格的三种估值逻辑：城市价值、开发商估值和顾客估值。城市价值是最公允的评判标准，但同时也是隐性的，非显性。其他两条线索则与开发商和顾客的行为、战略、实力等有关。

关键观点2: 开发商和顾客在土地市场中的行为差异

文章指出开发商和顾客在土地估值上的不同逻辑，导致他们对同一块土地的估值可能不同。开发商可能更看重城市价值、战略、实力和能力等因素，而顾客则更容易受到市场氛围、城市界面和熟悉度等因素的影响。

关键观点3: 楼市现象与土地市场的不交融性

文章认为楼市的精彩之处在于土地价格的三种算法不交融，导致一些开发商保守时放弃的地块最后卖得很好，而乐观时拿到的地块可能最后市场价格下滑。这种情况体现了土地市场的复杂性和不确定性。

关键观点4: 长期主义者的保守态度和进入不懂领域的谨慎

文章建议长期主义者应该保守，对于看不懂的区域不要轻易进入。同时，对于别人更胆大的行为要保持冷静，谨慎做出决策。

文章预览

上周，贝壳麾下的贝好家，抢到了成都金融城3期的一块地，楼面地价达到27300元/㎡。 是妥妥的成都新地王！ 那么，问题来了： 1）普遍不看好楼市未来的环境下，为什么有开发商敢拍出地王？真的是因为土地很好么。 2）假设土地很好，为什么其他开发商没有出到比27300元更贵的价格？是他们不敢还是没能力呢？ 所以，任何事情多追问几遍，才可能找到答案。 01 土地价格有三种算法，没有谁是理性的？ 我不能说金三这块地就拍贵了。但凡有人评价价格，那就是掌握着土地价格评估的真理。 土地这种商品，一如二手车、二手房一样，是没有真理的。因为多条估值逻辑同时在运行，其最终估价，差异会很大。 决定土地价格的，大约有三条估值逻辑： 第一条，是土地所在城市的组团价值。 目前，我认为这是最公允的土地价值评判法，即土地所在的组 ………………………………