主要观点总结
本文是对消费基础设施REITs的访谈金句分享，涉及消费REITs的表现、产权类REITs的谱系、消费基础设施项目涵盖的业态等方面。文中介绍了如何关注消费REITs的角度和指标，以及如何评估和管理消费基础设施REITs的风险。同时，文章还讨论了电商发展对线下零售行业的影响以及投资者如何选择投资消费基础设施REITs。
关键观点总结
关键观点1: 消费REITs关注重点
关注消费REITs的表现需要从消费市场的表现、项目的运营效率和盈利能力、消费基础设施涵盖的业态等方面入手，同时还要注意品牌和电商发展对线下零售行业的影响。
关键观点2: 产权类REITs的谱系
在产权类REITs的谱系里，购物中心和仓储物流是市场化程度较高、较依赖于运营管理能力和租赁能力的资产类别。消费基础设施REITs是近年来新兴的一类资产，其风险收益特征还未被充分观察和接受。
关键观点3: 消费基础设施项目业态
消费基础设施项目包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等，这些业态在“人货场”的层面既有重叠，也存在显著的差异。投资消费基础设施REITs需要关注这些差异，以及它们对运营效率和盈利能力的影响。
关键观点4: 如何评估消费基础设施REITs
评估消费基础设施REITs需要关注前置指标，包括人流量、销售额、出租率、坪效、租金回收率等，这些指标可能和未来业绩表现相关。同时，还需要关注管理团队的运营能力和商业嗅觉的敏感度。
关键观点5: 如何选择消费基础设施REIT
选择消费基础设施REIT需要选择好的资产和好的管理人，实地看项目，了解项目所在商圈的情况，参与投资者活动，通过管理层访谈了解管理团队的运营能力。
文章预览
访谈金句分享 在产权类REITs的谱系里， 购物中心和仓储物流都是市场化程度较高，较依赖于运营管理能力和租赁能力的资产类别， 其次为 产业园区、标准厂房， 相较而言， 保障性租赁住房 防御属性较强。 从产权类项目的分红 回报 率水平来看， 目前消费类基础设施REITs的平均分红率在5%以上， 产业园REITs接近5%，而保租房REITs大约在3.7%。 这体现了目前REITs投资人在风险接受度方面还是比较偏向于投资相对确定的资产。 商圈中的头部项目，往往拥有较为稳定的现金流。 在消费疲软的情况下，商圈中 边缘的购物中心可能将先期出现掉铺的情况 ，导致人流量和销售额循环下降，这导致人流向区域中的头部项目集中，缓释了头部项目的业绩压力。 购物中心里面各种业态的功能是不一样的，组合在一起才能产生最大的效果。 购物中心的管理复杂度体现
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