四问土地库存

主要观点总结

华创证券研究所报告关注土地库存，即已出让未开工土地。截至9月，估算土地库存约36.6亿平，去化周期来到54个月，超过前高2014年的42个月。若需消化土地库存至“合意水平”，需消化12.8-14.1亿平，所需金额或达5.1-5.6万亿。政策层面，当前以专项债资金、央行设立再贷款支持为主，各地推进动能需进一步观察。报告涵盖土地库存量、特征、需要去化水平及政策支持等。

关键观点总结

关键观点1: 土地库存估算

截至2024年9月，土地库存约36.6亿平，绝对水平上低于前高2018年的40.5亿平，去化周期54个月，超过前高2014年的42个月。

关键观点2: 土地库存特征

大部分土地库存形成于2016年之前，其中16亿平形成于1999-2008年，占比约44%；22亿平形成于2009-2015年，占比约60%。当前土地库存中，城投开工比例较低，低能级城市开工比例亦较低。

关键观点3: 需要去化土地库存

库存去化程度参照两个标准，一是将去化周期降至2012年来的历史均值附近，二是将库存周期降至2016年水平。若需消化土地库存至合意程度，需消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。

关键观点4: 政策支持

当前政策支持包括专项债资金支持、央行研究设立再贷款、严控新增土地供应等。

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文 ： 华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001） 联系人： 陆银波（15210860866）  韩港（微信 HGK1366） 核心观点 本文关注土地库存（即已出让未开工土地）。截至 9 月，估算土地库存约 36.6 亿平（作为对比，同期现房库存为 3.8 亿平），去化周期来到 54 个月，超过前高 2014 年的 42 个月。若要将土地库存去化至“合意水平”，需要消化 12.8-14.1 亿平，所需金额或在 5.1-5.6 万亿。政策层面，当前以专项债资金、央行设立再贷款支持为主，在土地市场偏弱的背景下，各地推进动能仍需进一步观察。 报告摘要 一问：土地库存，有多少？ 概念界定与估算方法：本文中土地库存是指，已经出让，但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。使用：土地库存 = 历年住宅土地成交建面 - 历年住宅新开工面积，详见正文。 估算结果： 1 ………………………………