主要观点总结
文章主要介绍了房地产行业的动态跟踪报告，包括杠杆对公募REITs分派率调节影响、预留现金对公募REITs分派率调节影响以及税费减免细则落地的消息。
关键观点总结
关键观点1: 杠杆对公募REITs分派率调节影响
公募REITs可以通过多个层面加杠杆，但在实际操作中主要以项目公司或SPV借款为主。已发行REITs中对外借款的主要为高速公路、产业园及消费基础设施。内地公募REITs杠杆率上限为28.57%，已发行上市REITs杠杆率处于较低水平。新上市的REITs正在逐步合理运用外部融资杠杆，增厚投资者收益。
关键观点2: 预留现金对公募REITs分派率调节影响
投资人除关注底层资产业态及日常经营情况外，更加聚焦公募REITs分派率调节因素等细分项。新上市的消费基础设施REIT在低利率环境下更加灵活杠杆及现金调节提升分派率水平。
关键观点3: 税费减免细则落地，财政发力降低购房成本
财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了税收优惠政策，支持房地产市场平稳健康发展。具体政策包括提高契税优惠面积标准，统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，以及调整税率等。
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房地产行业动态跟踪报告：聚焦杠杆对公募REITs分派率调节影响——收租资产系列报告之七 根据交易结构，公募REITs理论上可通过公募基金、ABS、SPV、项目公司4个层面加杠杆；但在实操中考虑银行授信便捷性、低利率、长期限等，以项目公司或SPV借款为主。截至2024Q2已发行REITs中存在对外借款的REITs主要为高速公路、产业园及消费基础设施。根据证监会指引，内地公募REITs杠杆率上限为28.57％（即基金总资产不超过基金净资产140％），已发行上市REITs杠杆率多在20%以下，仍处于较低水平。2024年新上市的中金印力商业REIT和华夏华润商业REIT均使用经营性物业贷，对应资产估值的抵押率均为15.1%，亦反映国内公募REITs在低利率环境下，正逐步合理运用外部融资杠杆，增厚投资者收益。 详见：《房地产行业动态跟踪报告：聚焦杠杆对公募REITs分派率调节影响
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