一间有缺陷的商铺该如何定价？

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现有底层临街商铺一间，属于县级市最核心商业圈，距离本铺200米内有众多金店和品牌店，本铺左右分别是几家餐饮店（如华莱士等）、药店、烟酒茶叶店、邮储银行小门市部等。 本铺开间3.3米，进深6米加6.6米，产证面积32平方米，另有8平方米的附属部分，与商铺一体建成。这个商铺的最大缺陷是中间有一个L型承重墙（不可改变），使可实用面积大大减少。具体结构如下图： 请问方家，对这样的商铺如何定价？ 参考1、卖家说：单价3.3万元/平方米，面积32平方米，总价105万元，证外的8平方米免费赠送。 参考2、前一个租户（系卖家亲戚）说：年租金约为3.5万元或3万元，前一个租户从事洗衣店。 参考3、隔壁有一间商铺，开间同样为3.3米，进深为12.6米，结构方正，面积为42平方米。现租户从事餐饮业（淮南牛肉汤），年租金5万元。 参考4、本人瞎 ………………………………