房地产的价量达到稳态了吗？（天风宏观张伟）

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房价下跌结束和新房销售见底 是经济完成转型的“重要前提”。 文：天风宏观宋雪涛/联系人张伟 判断2025年的经济，首先要回答两个问题：房价下跌是否结束？新房销售是否见底？ 一、房价的稳态达到了吗？ 在2024年房地产市场的展望报告中，我们把租金回报率视为住房的估值，并将其与30年国债到期收益率作比较，得出了我国住房估值相对偏贵的结论。（详见《 趋势延续——2024年房地产市场展望 》，2024.1.13） 经过了一年的时间，估值压力似乎已经有所消化。截至2024年11月，一线城市、百城平均租金回报率较30年国债利率的利差分别为-60、0bp，较2023年底分别大幅收窄77、70bp。 但我们认为，房地产估值的底部可能还没到。 一是租金回报率还不够高。 从海外主要经济体的经验来看，重点城市的住房租金回报率大多数时间高于30年国债利率。2009-2024 ………………………………