主要观点总结
本文主要讨论了房价下跌结束和新房销售见底作为经济完成转型的重要前提的问题，分析了房地产市场达到稳态的过程并给出了相应结论。文中指出房地产市场的估值压力尚未完全释放，新房销售也未达到稳态，而要通过收储、改善宏观环境或自然消化库存等方式调整供需格局。同时，文章还介绍了团队主要成员的背景和专长。
关键观点总结
关键观点1: 房地产市场未达到稳态
文中提到租金回报率不够高和稳定，以及二手房成交占比的提升和新房销售的稳态未达等问题，说明房地产市场还未达到稳态。
关键观点2: 估值压力尚未完全释放
文章指出，房地产市场的估值压力尚未完全释放，房价可能仍会继续磨底。
关键观点3: 影响房地产市场的因素
文中提到影响房地产市场的边际力量包括供给的增减、新增住房需求和房价的长期预期变化等。
关键观点4: 新房销售稳态的问题
文章讨论了新房销售的稳态问题，指出二手房成交占比将继续提升，新房销售面积会受到二手房的挤出，但总体成交面积可能已经达到了稳态水平。
关键观点5: 房地产市场的分析视角
作者提出了“算总账”的分析视角，即将新房市场、二手房市场、租房市场加总后判断房地产的总体供需格局。
文章预览
房价下跌结束和新房销售见底 是经济完成转型的“重要前提”。 文：天风宏观宋雪涛/联系人张伟 判断2025年的经济，首先要回答两个问题：房价下跌是否结束？新房销售是否见底？ 一、房价的稳态达到了吗？ 在2024年房地产市场的展望报告中，我们把租金回报率视为住房的估值，并将其与30年国债到期收益率作比较，得出了我国住房估值相对偏贵的结论。（详见《 趋势延续——2024年房地产市场展望 》，2024.1.13） 经过了一年的时间，估值压力似乎已经有所消化。截至2024年11月，一线城市、百城平均租金回报率较30年国债利率的利差分别为-60、0bp，较2023年底分别大幅收窄77、70bp。 但我们认为，房地产估值的底部可能还没到。 一是租金回报率还不够高。 从海外主要经济体的经验来看，重点城市的住房租金回报率大多数时间高于30年国债利率。2009-2024
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