主要观点总结
文章主要讨论了中国房贷利率的定价机制、存量房贷利率调整的影响、以及房贷利率变化对银行、个人消费和股市债市的影响。文章分析了房贷利率的构成、历史走势和当前政策调整，以及这些变化对房地产市场、居民消费和金融市场的影响。同时，文章也提到了房贷利率调整可能采取的方式和潜在风险。
关键观点总结
关键观点1: 房贷利率定价机制
文章介绍了中国房贷利率的定价机制，包括LPR改革后，个人住房贷款利率是在5年期LPR基础上加点。加点幅度一旦确定后不会改变，导致存量房贷利率偏高。
关键观点2: 存量房贷利率调整
文章讨论了2023年下半年央行推动的存量房贷利率下调，以及其对提前还贷和居民消费的影响。同时，文章也分析了2024年房贷利率的再次变化，以及其对金融市场的影响。
关键观点3: 利率调整对银行的影响
文章讨论了利率调整对银行的影响，包括银行息差的收缩、提前还贷规模的下降和可能的长期机制设计。
关键观点4: 利率调整对消费的影响
文章认为提前还贷可能是压制消费的因素之一，利率调整可能带来消费的增长。
关键观点5: 利率调整对金融市场的影响
文章分析了利率调整对股债资产的影响，包括支撑估值、稳定风险偏好和修复基本面预期。
文章预览
广发证券资深宏观分析师 钟林楠 zhonglinnan@gf.com.cn 广发宏观郭磊团队 摘要 第一， 2019年LPR改革之后，我国房贷利率定价是在5年期LPR基础上加点。5年期LPR会随着货币政策的变化而调整，但加点幅度一旦确定便不会改变。由于2022年之前房价易涨难跌，金融政策多数时期偏紧，个人住房贷款利率多数都有着偏高的加点幅度（粗略估算大约三分之二的房贷加点幅度超过15BP）。所以，尽管近些年5年期LPR利率持续下降，但受制于偏高的加点幅度，存量房贷的平均利率仍偏高。 第二， 2022年以来，房地产市场供求关系出现明显变化，增量房贷利率快速下行，已显著低于存量房贷利率。居民提前还贷的意愿上升。在这一背景下，2023年下半年央行推动了一轮存量房贷利率下调，主要方式是允许银行发放新贷款置换首套存量房贷或与借款人协商确定新利率。据央行
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