主要观点总结
本文探讨了房地产市场中的业主抱团护价行为的效果及原因，并详细分析了楼盘定价的复杂博弈关系。文章指出，业主抱团护价行为大多难以奏效，原因在于业主群体存在利益分化，难以统一行动，同时中介和买家行为也会抵消护价效果。文章还强调了楼盘定价与周边竞品的关系，以及供需关系、地价成本和产品力代际差异等因素对区域楼盘价差的影响。最后，文章提醒开发商需要深度研究区域竞品，将对手盘视为定价坐标系，而买家则需要透过对手盘博弈识别价格洼地。
关键观点总结
关键观点1: 业主抱团护价行为大多难以凑效
自媒体发达导致信息差减小，使得业主抱团护价行为效果有限。业主群体存在利益分化，集体行动难以统一。中介和买家行为也会抵消护价效果。
关键观点2: 楼盘定价与周边竞品存在复杂博弈关系
楼盘定价不是孤立行为，而是与周边竞品紧密相关。价格波动与市场策略及对手盘紧密联动。在楼市下行期，定价遵循“木桶原理”。
关键观点3: 合理价差在市场共识中形成并自动调节
同地段楼盘之间存在相对稳定的合理价差，这个价差是由市场共识在一定时间内形成的。一旦价差拉大，市场会自动调节。
关键观点4: 开发商和买家需关注竞品并透过对手盘博弈识别机会
开发商需深度研究区域竞品，将对手盘视为定价坐标系。买家则需透过对手盘博弈识别价格洼地，这是楼市老司机的必修课。
文章预览
很多人应该会留意到，在房地产市场的发展周期中，无论是上行期还是下行期，总会出现业主抱团护价的行为。 但如今自媒体发达，信息差越来越小，这种护盘行为大多难以凑效。 原因也很简单。 其一， 业主群体天然存在利益分化，集体行动难以统一。急于套现的业主倾向于降价出售，而长期持有的业主则希望高价挂牌。 前几年，广州出现某小区业主联合上调挂牌价，但最终成交案例显示，真正急售的业主仍会按市场价交易，导致护价联盟瓦解。 其二，中介与买家行为也会抵消护价效果。 一般来说，中介通常按价格倒序推荐房源，高价挂牌的房源难以获得曝光。 当某区域房价脱离合理区间时，购房者会迅速流向总价更低、户型更优的楼盘，形成价格挤压。 其实，楼盘定价从来不是孤立的行为，而是与周边竞品形成复杂的博弈关系， 是市场供
………………………………
