楼盘「宿命论」：进击的保利面粉厂，受伤的琶洲南TOD

主要观点总结

本篇文章围绕广州面粉厂地块拍卖结果及其相关讨论展开，总结了面粉厂地块的特点、地段价值、产品属性和未来可能的投资前景等信息。

关键观点总结

关键观点1: 面粉厂地块被保利拍下，地块的实用率高。

面粉厂地块的地段价值是核心因素之一，实用率高达130%，有助于降低总价约束线。

关键观点2: 面粉厂主打江景豪宅。

面粉厂主打大面积户型，最小面积200㎡，主力户型达到280㎡以上，通过高得房率实现接近豪华的空间感。

关键观点3: 面粉厂的地段价值与琶洲南TOD对比。

面粉厂所在的金融城西区是整个金融城发展最成熟的区域，虽然城市界面略显村旧，但江景加持使其价值高于琶洲南TOD。然而，投资有风险，需考虑市场变化和个人风险偏好。

关键观点4: 投资房产需关注现金流的久期。

投资者在购房时需考虑稳定的现金流和房产久期，包括房龄、贷款期限、持有时间以及潜在对手盘的接受程度等因素。

文章预览

面粉厂的拍地故事尘埃落定——花落保利，楼面价6万7。 面粉厂地块，其强属性有哪些呢？ 珠城东、南向江景、新规产品（超高实用率）。 抛开员村村景，这里的地段价值和产品力价值可以说是二者兼得。 「食材是好食材，就看厨师保利准备给市场做出怎样的菜肴了。」 于是我们来开个脑洞： 如果员村天珺均价10万（假设这个价格无泡沫），那么面粉厂应该卖多少钱呢？ 如果琶洲南TOD二期均价13万（也假设无泡沫），那么面粉厂又应该卖多少钱呢？ 有人给出答案——应该卖14~16万。 结论是什么？结论就是保利拿下面粉厂地块赢麻了呀。 毕竟，130%的实用率，可以间接把总价约束线降下来。 无论是拿地价格还是实用率，面粉厂都占据了成本优势—— 以保利过往的风格，不卷一卷竞品楼盘，是不可能D。 据吹风消息：面粉厂最小面积200㎡，主力户 ………………………………