消费类REITs的估值方法和投资价值分析

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投资要点 REITs的底层资产估值方法与核心指标： 底层资产的估值方法主要有市场法、成本法和收益法三种，消费类REITs的底层资产为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，通常使用收益法中的现金流折现法进行估算。在NOI维持不变的情况下，资本化率CAP RATE越低，资产估值越高，反之亦然。当收益年限n足够大时，资本化率的计算公式可以简化为：CAP RATE=r-g，即资本化率等于折现率r和NOI增长率g的差值。 消费类底层资产基本面分析： 对研究消费类REITs底层资产估值时，往往其基本面指标的历史数据能帮助我们判断其折现率和NOI增长率的合理性。我们从六大方面对三支消费类REITs的底层资产基本面进行分析。 （1）城市及商圈方面： 人口水平与经济发展指标越好，折现率越低； （2）业态配比方面： 重点关注零售业态占比，从 ………………………………