数据有点吓人，上海楼市即将迎来大变天

主要观点总结

文章主要讨论了上海楼市的挂牌均价走势，分析了成交量与价格之间的关系，居民债务增速对房价的影响，以及楼市未来的走势。尽管有政策刺激和购买力增加，但挂牌均价仍在下跌，作者对此进行了深入分析并给出了自己的观点。

关键观点总结

关键观点1: 上海不同区域的挂牌均价走势不同，有涨有跌，整体呈现下滑趋势。

文章提到上海不同区域的挂牌均价存在差异，如浦东陆家嘴板块有所上涨，但整个浦东新区的平均挂牌价依然在下滑。

关键观点2: 居民债务增速与房价涨跌存在关联。

文章指出，居民债务增速的提升曾推动房价上涨，但近年来由于抛盘力量的增加，这种关联不再明显。

关键观点3: 当前居民债务增速上升空间有限。

文章提到，虽然居民债务增速有所上升，但与2021年的峰值相比仍有差距，而且未来的上升空间有限。

关键观点4: 楼市未来走势存在不确定性。

文章认为，购买力与抛盘力量的博弈将决定未来的房价走势，而最终楼市的支撑需要依赖中产收入的上涨。

文章预览

最近看到财新推送的一篇付费文章，讲的是尽管10月后楼市量价均有反弹，但惠誉依然维持明年房价将继续下跌的判断（以下截图是财新在公众号发布的不完整免费版）。 我看了下这篇财新的付费文，其核心观点在于，虽然成交量确实起来了，但属于以价换量（股市术语又称 放 量 下 跌 ）。也就是卖家主动降价，以吸引买家成交，因此成交量走高的同时，价格却在不断下跌。 对此 很多人 肯定持有不同意见，他们说他们观察到的现象是，低价的房源卖完了，剩下的都是高价挂牌的房源，所以挂牌价是涨了。 他们说的有没有错呢？ 没错！ 因为每个人的观察，本质都是盲人摸象，因为城市不同的板块，有着不同的行情。 以上海为例： 如果你观察的是浦东陆家嘴板块，那么9，10，11月的挂牌均价分别为11.96，11.96，12.01（数据来自贝壳）。 如果你观察 ………………………………