主要观点总结
本文主要分析了上海七批次土地出让的情况，包括整体热度不高但利润空间较足、央企'寡头化'效应显著以及地方国企'蛰伏'的现状。文章详细描述了各宗地块成交的情况，包括经过激烈竞拍成交和底价成交的地块，并指出央企在土拍中的主导地位。同时，文章还分析了地方国企参与度低的原因，包括需要输送资金回隶属城市托底和在上海的库存去化压力较大。最后，文章提出了好地研究院的一些服务内容。
关键观点总结
关键观点1: 上海七批次土拍整体热度不高，但利润空间较足。
除了杨思地块外，其余地块竞争不激烈，平均溢价率较低。但根据好地研究院的测算，七批次纯宅地的平均预期利润率较高。
关键观点2: 央企'寡头化'效应显著。
在七批次土拍中，少数央企凭借强大的资金实力垄断了大部分市场份额，拿地金额占本次出让金的比重高达81%。
关键观点3: 地方国企参与度低，处于'蛰伏'状态。
与央企的积极拿地形成对比的是，过去两年在上海拿地积极的地方国企在当下明显火力不足。原因包括需要输送资金回隶属城市托底和在上海的库存去化压力大。
文章预览
核心提要： 一、整体热度不高，利润空间较足 二、央企“寡头化”效应显著 三、地方国企“蛰伏 文 / 好地研究院 方晓泉、李孟钦 11月27-28日，上海七批次10宗宅地已全部成交，总出让金307.1亿元，平均溢价率14.71%。 其中，7宗地块经过激烈竞拍成交： ①经过202轮报价， 华润 & 中能建 & 越秀 以总价 78.96 亿拿下浦东杨思地块，楼面价 74426元/㎡ ，溢价率 40.37% ；值得一提的是，该地块经过了首轮报价达中止价-竞品质达上限-第二轮报价等三个阶段。 ② 经过73 轮报价， 华润 以总价 51.36亿 拿下虹口地块，楼面价 92934元/㎡ ，溢价率 11.97% ； ③ 经过105 轮报价， 中海以总价 36.45亿 拿下杨浦滨江地块，楼面价 73288元/㎡ ，溢价率 16.33% ； ④经过44轮报价， 保利置业 以总价 25.95亿 拿下闵行梅陇地块，楼面价 48665元/㎡ ，溢价率 18.49% 。 ⑤经过73轮报价， 保
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